マンション・ビル再生

マンション・ビルの建替え

現在，築３０年以上のマンション・ビルが年々増加しており，建替えの必要性が高まっていています。そのため，不動産のオーナーの方にとっては，所有しているマンション・ビルの建替えをご希望される方が多数いる状況です。しかし，既存の建物の建替えには、多数の権利者・関係者の資産評価・移転補償・従後の評価・権利の調整等の手続きが必要となり，容易に建替えを行うことはできません。

建物の老朽化

建物が自然荒廃した場合，賃貸借契約の目的物である建物が老朽化によってその効用を失ったとすれば，その賃貸借契約は当然に終了するものといわれています。しかし，裁判所では，老朽化に該当するかどうかは，建物に対する全体的考察によって建物としての効用を失ったかどうかを判断すべきであると考えられていますが（大判昭和９年１０月１５日），かなり抽象的な内容となっているため，事案に応じて個別に判断する必要があります。

しかも，平成４年８月以前に成立した賃貸借契約については，旧借家法第１条の２により，賃貸人の側が老朽化による立退きを求める解約もしくは更新拒絶に正当事由があることを立証しなければないりません。そして，多くの裁判例では，建物の老朽化は正当事由の一要素として勘案されるにすぎず，建物の老朽化のみでは正当事由が認められるケースはまれです。

立退料と正当事由

上記のとおり，正当事由は建替えを希望するオーナーの方にとって，かなりハードルの高いものとなっています。そこで，判例上，賃貸人が立退料を提供すれば正当事由が補完され，立退きを求める解約もしくは更新拒絶も認められるという考え方があります。

立退料が必要なのか，必要だとしていくらあれば足りるのかという問題については，個別の事案によって裁判所が判断することになりますので，一概にいくらであるとの判断はできません。また，前述のとおり，「補完」するものであることから，その他の正当事由の判断要素の状況によっても異なります。