建物明渡し，賃料交渉

賃貸借期間中，賃借人が正当な理由もなく賃料を払わないような場合や，賃借人が近隣に迷惑をかけるような使い方で賃貸不動産を利用している場合等の問題が発生するケースがあります。

賃料未払いを原因とする建物明渡し

賃貸借期間中，賃借人が賃料を支払わない場合，賃借人に対する連絡，連絡しても奏功しない場合には内容証明郵便の発送による賃料請求，さらには賃料請求及び建物明渡しを求めて法的手続に移行することが考えられます。

賃料未払い事実の連絡及び未払いの事情聴取

まずは賃借人に対して連絡して，賃料が未払いである旨を伝えるとともに，賃料が未払いとなった理由を確認し，必要に応じて賃料の支払いを請求することが考えられます。たとえば，これまで賃料の支払いについて問題がなかった賃借人であれば，病気等，何らかの事情で賃料の支払いが滞った可能性があります。今後継続的に賃貸借契約を続けることが，賃貸人・賃借人にとって有益な場合，直ちに建物明渡しを求めるのではなく，なぜ賃料が未払いとなっているのか，賃料が未払いとなっている事情を確認するのがよいでしょう。

内容証明郵便の発送

賃料支払いが滞った事情を確認したものの，賃借人に賃料を支払う意思がない場合や賃料を支払えるだけの資力がなくなった場合には，賃料を支払うかどうかの最終確認及びその後の法的手続をとる前提として，内容証明郵便を発送することが考えられます。内容証明郵便は，賃貸人自らの名義で行う場合と，依頼した弁護士名義で行う場合があります。この内容証明郵便は，その後，賃借人が任意に明け渡しをしない場合において，訴訟上，重要な証拠資料となり得ますので，その内容において慎重な作成が要求されます。

法的手続（通常訴訟）への移行

以上の方法をとったとしても，賃借人が賃料の支払いを拒絶し建物から退去しない場合，最終的には賃借人に対して未払い賃料の請求とともに建物の明渡しを求める訴訟を提起することになります。なお，賃料の未払いが１か月程度にとどまる場合，訴訟において建物明渡し請求は通常認められません。賃貸借契約の特約として１か月の賃料不払いがあった場合には賃貸人は賃貸借契約を解除し，明渡しを求めることができるとの条項を設けたとしても同じです。これは，賃貸借契約が，売買契約のような１回で終わる契約と異なり，信頼関係を基礎とする継続的契約であることから，賃料の不払いが１回にとどまるのであれば，いまだ信頼関係が破壊されたとはいえないと考えられるからです。

賃借人が死亡した場合

賃借人が死亡した場合，被相続人である賃借人の地位を相続人が引き継ぎますから，賃貸借契約における賃借人の地位についても，原則として相続人が引き継ぐことになります。賃借人の戸籍等を調査の上，相続人を確定して，賃貸借契約における賃借人が誰であるかを確認する必要があります。この戸籍等の調査も，専門的な知識が必要となります。

用法違反を原因とする建物明渡し

賃借物を無断で転貸したり，住居として賃借しているのに店舗や事務所として利用している場合，賃借人に対して違反行為の是正を求める連絡をしたり，それでも違反行為を継続する場合には訴訟提起をすることが考えられます。

用法違反によって賃貸借契約を解除することができるか

賃貸借契約の定めに反して，賃借人が賃借物の用法に違反する行為を行った場合であっても，賃貸人はただちに賃貸借契約を解除することはできません。これは，賃貸借契約が，信頼関係を基礎とする継続的契約であることから，用法違反が軽微なものであって，いまだ信頼関係が破壊されたとはいえない場合には，賃貸借契約の解除を認めるべきではないと考えられているからです。

どのような場合に解除することができるか

用法違反によって賃貸借契約が解除できる場合としては，用法違反行為に対して，賃貸人が是正を求めても一向に是正しない場合や，一時的に是正したとしてもその後同様に違反行為を繰り返しているような場合がこれにあたります。このような場合には，訴訟手続を通じて契約の解除が認められ，建物の明渡しを求めることができる場合があります。

賃料交渉

不動産価格が変動する場合であっても，賃貸借契約中の賃料は原則として改定されません。しかし，特に長期間賃貸借を継続する場合において，これまで継続して定められてきた賃料が，周辺の賃料相場と比較して高い，または低い場合には，賃料を改定することが考えられます。

賃料を増額改定できる場合

賃料を増額改定したい場合，まずは賃借人と交渉します。近隣の賃貸借物件と比較して賃料が相当低くなっている場合や周辺の不動産価格が上昇している場合等には，賃借人との合意によって賃料を増額できる場合があります。また，賃貸借契約書において，契約更新の都度，賃料を改定する旨の特約がある場合にも，賃料を増額改定できる場合があります。

賃借人が賃料増額に応じない場合

近隣の賃貸借物件と比較して賃料が相当低くなっている場合や周辺の不動産価格が上昇している場合であっても，賃借人の意向を無視して賃料を増額することはできません。もし，賃借人が賃料増額に応じない場合には，法的手続によって賃料を改定する必要があります。具体的には，借賃の増額を求める調停を申し立てて，調停において賃料を増減額するかどうか話し合いを行います。

賃料改定の調停

賃料改定の調停においては，現在の賃料が周辺の賃料と比較して低額であることを主張・立証する必要があります。交渉が難航するような場合には，不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼して解決すべきケースもあります。