家賃滞納の期間がどのくらいあれば解除できますか

建物賃貸借の場合，一般的には３か月以上の家賃滞納状態が続いていた場合に解除が認められる傾向にあります。

賃貸借契約も契約の一種ですから，賃借人に解除の理由があれば，賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。賃借人の解除の理由とは「債務不履行」といわれるものですが，代表的なものとしては，賃料の不払いとなります。そのため，賃借人の賃料の不払いがある場合は解除の理由があるということになりそうです。

しかし，賃貸借契約は，売買契約のような１回で終わる契約と異なり，信頼関係を基礎とする継続的契約であることから，いまだ信頼関係が破壊されたとはいえない場合には，解除は認められません。そのため，家賃滞納を理由として賃貸借契約を解除するためには，家賃滞納の事実に加え，家賃滞納の期間，滞納金額，滞納の理由など様々な事情を総合的に判断して，信頼関係を破壊するといえるような状況があることが必要となります。一般的には，家賃滞納の場合，信頼関係が破壊されたと認められるのは，家賃滞納が３か月程度となった場合であるとされています。

また，家賃滞納が３か月以上続いたとしても，すぐに契約を解除することはできません。法律上，契約を解除する場合には，賃貸人から賃借人に対し，一定期間内に債務の履行を求めたこと，すなわち「催告」が必要になります。この催告は，電話でも郵便でも方式はどんなものでもいいのですが，裁判の証拠とするために，内容証明郵便の方法をとることが一般的に行われています。

賃貸借契約書に「１か月の賃料不払いがあった場合には賃貸人は催告なしに賃貸借契約を解除し，明渡しを求めることができる」との特約を入れた場合

この場合でも，１か月の家賃滞納を理由に契約解除を行うことはできません。理由は，上記の通り，１か月の家賃滞納のみでは，信頼関係を破壊するといえる事情がないことからです。

では，３か月の家賃滞納があった場合に，賃貸人は催告なしに賃貸借契約を解除できるでしょうか。

裁判所では，賃料不払いを理由とする解除する場合，催告をしなくても不合理とは認められないような事情がある場合には，催告なしで契約を解除できると判断しています（最判昭和４３年１１月２１日）。

「催告しなくても不合理とは認められないような事情」というのは，事案によって様々な背景事情がありますので，一律にこの場合は催告しなくても解除できるという基準はありません。そのため，「催告なしに賃貸借契約を解除できる」という特約があったとしても，常に催告を行ったうえで解除するという手段をとれば，問題ありません。そのため，催告というのは重要になりますので，内容証明送付前の段階で弁護士への相談をご検討いただいた方がいいと思われます。